Hausbau von der Steuer absetzen: Diese Möglichkeiten haben Bauherren
Die reinen Baukosten eines Eigenheims erkennt das Finanzamt nicht an. Trotzdem können Bauherren an mehreren Stellen Steuern sparen, etwa bei Handwerkerleistungen, haushaltsnahen Dienstleistungen und bei vermieteten Immobilien. Wir zeigen, welche Kosten Sie geltend machen können und welche Voraussetzungen dafür gelten.
Hausbau von der Steuer absetzen: Was geht und was nicht?
Wer ein Haus baut, möchte verständlicherweise jeden möglichen finanziellen Vorteil nutzen. Die wichtigste Grundregel vorweg: Die direkten Baukosten eines selbst bewohnten Eigenheims, also etwa Rohbau, Dach oder Innenausbau Ihres neuen Massivhauses, sind steuerlich nicht absetzbar. Wer seinen Hausbau von der Steuer absetzen will, muss deshalb genauer hinschauen.
Denn es gibt durchaus legale Wege, die Steuerlast rund um das Eigenheim zu senken. Entscheidend ist, zu welchem Zeitpunkt welche Kosten anfallen und ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten. Genau diese Unterscheidungen beleuchten wir in den folgenden Abschnitten.
Handwerkerleistungen absetzen: die 20-Prozent-Regel
Der wichtigste Hebel für Selbstnutzer steht im Einkommensteuergesetz, Paragraf 35a. Danach können Sie für Handwerkerleistungen, die Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung betreffen, eine Steuerermäßigung geltend machen: 20 Prozent der Ausgaben, höchstens jedoch 1.200 Euro pro Jahr (Stand 2023). Wichtig: Die Ermäßigung bezieht sich ausschließlich auf die Lohnkosten des Handwerkers, nicht auf das Baumaterial.
Ein kurzes Rechenbeispiel: Bei Handwerkerlohnkosten von 6.000 Euro können Sie dank der 20-Prozent-Regel 1.200 Euro absetzen. Bei 10.000 Euro Lohnkosten ergäben sich rechnerisch zwar 2.000 Euro, die Höchstgrenze deckelt die Ermäßigung aber bei 1.200 Euro (Stand 2023).
Tipp: Maßnahmen über den Jahreswechsel verteilen
Wer den maximalen Steuervorteil nutzen möchte, legt größere Maßnahmen strategisch auf das Jahresende. So lässt sich die Handwerkerrechnung auf zwei Kalenderjahre verteilen, und Sie schöpfen den Höchstbetrag in beiden Jahren aus. Gerade bei umfangreicheren Arbeiten nach dem Einzug kann diese einfache Planung bares Geld wert sein.
Diese Voraussetzungen stellt das Finanzamt
Nicht jede Handwerkerrechnung führt automatisch zur Steuerermäßigung. Das Finanzamt knüpft die Anerkennung an klare Bedingungen:
- Die Arbeiten betreffen eine bestehende, bereits bewohnte Immobilie, nicht den laufenden Neubau
- Die Immobilie wird selbst bewohnt, egal ob als Eigentümer oder Mieter
- Für die Maßnahme wurde kein staatlicher Zuschuss (etwa von der KfW) in Anspruch genommen
- Nur die Arbeitskosten zählen, Material ist ausgeschlossen und muss auf der Rechnung getrennt ausgewiesen sein
- Die Zahlung erfolgt per Überweisung, Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an
- Rechnung und Zahlungsnachweis werden aufbewahrt und der Steuererklärung beigefügt
Auch Ihre eigene Arbeitszeit können Sie nicht geltend machen. Wer viel selbst anpackt, spart zwar Baukosten, aber keine Steuern. Was sich bei Eigenleistungen am Hausbau tatsächlich lohnt, haben wir in einem eigenen Ratgeber zusammengefasst.
Was gilt beim Finanzamt als Neubau?
Interessanterweise definiert das Finanzamt den Begriff Neubau nicht über den Zeitraum des Baus selbst. Ein Haus gilt so lange als Neubau, bis es bewohnbar ist und tatsächlich bewohnt wird. Erst ab dem Einzug können Sie mit steuerlichen Vorteilen bei Handwerkerleistungen rechnen. Kosten aus der Planungs- und Bauphase bleiben bei Selbstnutzern außen vor.
Haushaltsnahe Dienstleistungen und Projekte im Außenbereich
Neben klassischen Handwerkerleistungen erkennt das Finanzamt auch sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen an. Hier können Sie 20 Prozent der Kosten absetzen, maximal 4.000 Euro jährlich (Stand 2023). Auch hier gilt der Tipp: Planen Sie solche Arbeiten nach dem Einzug, um die Vorteile voll auszuschöpfen.
Typische haushaltsnahe Dienstleistungen
- Reinigungspersonal oder Haushaltshilfe
- Gartenarbeiten, von der Gestaltung bis zum Beschneiden von Bäumen
- Leistungen des Schornsteinfegers rund um die Heizanlage
Absetzbare Projekte im Außenbereich
- Bau von Gartenhäuschen oder Carports
- Gestaltung von Terrasse und Außenanlagen
- Verlegen von Pflastersteinen für Wege und Einfahrten
Gerade nach dem Einzug in ein schlüsselfertig gebautes Haus stehen viele dieser Außenarbeiten ohnehin noch an. Wer sie bewusst in die Zeit nach dem Einzug legt und die Rechnungen sauber trennt, holt hier spürbare Beträge zurück.
Vermietete Immobilien: mehr Spielraum für Kapitalanleger
Bauen oder kaufen Sie eine Immobilie, um sie zu vermieten, ändert sich die steuerliche Perspektive grundlegend. Während bei Selbstnutzern im Wesentlichen nur die Lohnanteile von Handwerkerleistungen zählen, können Vermieter nahezu alle Aufwendungen rund um die Immobilie steuerlich geltend machen.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes werden dabei nicht sofort in voller Höhe abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt. Dieses Prinzip heißt steuerrechtlich Absetzung für Abnutzung, kurz AfA: Jedes Jahr wird ein bestimmter Prozentsatz der Kosten als Aufwand in der Steuererklärung angesetzt.
Daneben gibt es Werbungskosten, die Vermieter sofort und in vollem Umfang absetzen können, weil sie der Erzielung von Mieteinnahmen dienen. Dazu zählen etwa Anzeigen für die Mietersuche, Maklergebühren, Versicherungen oder die Grundsteuer. Diese Ausgaben mindern direkt im Entstehungsjahr das zu versteuernde Einkommen. Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation aller Kosten, damit Sie sie später korrekt angeben können.
So gehen Sie am besten vor
Ob Selbstnutzer oder Vermieter: Holen Sie sich für die Steuererklärung rund um den Hausbau professionelle Unterstützung. Ein erfahrener Steuerberater kennt die aktuellen Grenzen und Voraussetzungen, hilft bei der zeitlichen Planung größerer Maßnahmen und stellt sicher, dass Sie keine Vorteile verschenken.
An dieser Stelle ein wichtiger Hinweis: Bördehaus ist Ihr Partner für den Hausbau in der Region Magdeburg, leistet aber keine Steuerberatung. Alle Angaben in diesem Ratgeber sind allgemeine Informationen ohne Gewähr, steuerliche Regelungen und Höchstbeträge können sich ändern. Ziehen Sie für Ihre individuelle Situation daher unbedingt einen Steuerberater hinzu.
Für die finanzielle Gesamtplanung Ihres Bauprojekts lohnt sich außerdem ein Blick auf die zu erwartenden Baukosten. Welche Faktoren die Kosten eines Neubaus beeinflussen, erläutert unser Ratgeber zum Bauweisen-Vergleich. Und wer noch grundsätzlich abwägt, findet in unserem Vergleich Haus kaufen oder bauen eine gute Entscheidungsgrundlage.
— Persönliche Beratung
Fragen zum Bauen statt zur Steuer?
Für die Steuererklärung ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Wenn es um die Planung und den Bau Ihres Hauses geht, sprechen Sie mit uns.
Häufige Fragen
Kann man die Baukosten eines Neubaus von der Steuer absetzen?
Nein, die direkten Baukosten eines selbst bewohnten Eigenheims sind nicht absetzbar. Steuerliche Vorteile gibt es für Selbstnutzer erst nach dem Einzug, vor allem bei Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen. Bei vermieteten Immobilien gelten deutlich weitergehende Möglichkeiten.